原標題：北京共有產權房調查：已成新房交易主力 剛需族稱“絕對不會放棄”
每經記者 舒曼曼 李詩琪 每經編輯 魏文藝
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有人歡喜有人愁，也有人繼續觀望……這是在北京昌平區綠海傢園選房現場記者觀察到的一幕。然而，伴隨著共有產權房的面世，“棄選”“爆冷”等尖銳詞匯不斷出現在這個誕生不到一年的新興市場中。
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共有產權房實際上是介於政府基本住房保障與市場化商品住房之間的一種具有政策扶持性質的商品住房，曾被北京市房地產協會秘書長陳志評價為“探討長效機制中又邁出瞭一大步”。在共有產權房推出瞭半年多時間，對北京房地產市場產生瞭哪些影響？在相關政策落地過程中面臨哪些亟待解決的問題？
對此，《每日經濟新聞》記者采訪多位購房者，並通過實地走訪選房現場調查，以期還原真實的北京共有產權房市場。記者在調查中發現，市場明顯有兩種截然相反的聲音：具有投資心理的投資客認為共有產權房是“雞肋產品”，不會觸碰；而對於剛需一族來說，共有產權房滿足“居住屬性”，而且降低瞭購房成本，是“絕對不會放棄的”。而在這兩種聲音的不斷抗衡下，投資、投機的聲音不斷弱化。
候選區現場核對房源的選房人 李詩琪攝影
共有產權房成交占比增加
在共有產權房推出以來，不少項目申購選房入市。近期中鐵碧桂園選房和昌平區三項目申購結束時，曾被爆出棄選率超過70%，業界出現不少聲音質疑共有產權房“爆冷”，使共有產權房再次成為熱點話題。
對於共有產權住房會不會遇冷的問題，北京市房地產業協會秘書長陳志明確表示這是誤讀。昌平區的共有產權項目目前隻是對區內符合條件的傢庭優先開放，按照文件規定，區裡有剩餘的房源可以調配到其他區。昌平區住建委相關人士也公開表示，昌平區綠海傢園三項目從4月2日項目搖號結束，4月13日才開始選房，棄選率70%無從談起。
然而在共有產權房面世以來，不少購房者確實心存疑慮。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，“大傢購房心態復雜，既想買到便宜的又想買到地段好的，應當適當做些限制，才能規范市場環境。”
事實上，反映在數據上，共有產權房在新房網簽中占比不斷增加。
《每日經濟新聞》記者瞭解到，共有產權房已經成為2月份北京新房市場交易量的主力，3月中上旬共有產權房交易占到三成。據我愛我傢集團市場研究院數據統計，2月中上旬的1057套網簽裡568套為共有產權房，82套為別墅，407套是其他新建商品住宅，其中共有產權房占比過半。3月中上旬共有產權房269套，別墅99套，其他新建商品住宅508 套，共有產權房占三成。
此外，上述數據顯示，3月中上旬成交量最多的五個新建商品住宅項目依次是中鐵碧桂園共有產權房、京投發展璟悅府、京基鷺府、首創伊林郡和城建萬科城，中鐵碧桂園共有產權房以246套的成交量位居第一。
我愛我傢集團副總裁胡景暉分析認為，2017年北京市新增土地供應裡，共有產權房用地占去瞭很大比例，因此未來共有產權房將在北京新房市場上占有重要地位。一方面，共有產權房可滿足中低收入人群的置業需求，增加供給，提升交易量；另一方面，共有產權房將有效拉低新房乃至整個北京的房價，從而穩定樓市。
不斷加大共有產權房供應
中國房地產業協會曾發佈消息稱，所謂的“棄選率”並沒有意義，而是要看到共有產權住房100%的銷售率。從共有產權房銷售的情況來看，還有眾多的申請傢庭在排隊，共有產權住房是供不應求的，當前最大的任務是要加大共有產權住房的供應，並且把房子建好。
事實上，與商品房相比，共有產權房有很大的價格吸引力，這也是共有產權房相對於商品房性價比高的原因。
以昌平綠海傢園這三個共有產權項目為例，單價在每平方米1.8萬元到2.1萬元之間，和周邊每平方米4萬元到5萬元的商品房相比，價格優勢十分明顯。
北京市住建委相關負責人也向《每日經濟新聞》記者確認，共有產權房銷售價格一般低於同地段、同品質普通商品住房的價格。其價格是以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮傢庭購房承受能力等因素來綜合確定。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。
記者註意到，共有產權住房已成為北京市政策性住房的重點關註對象，相關部門也在不斷加大共有產權房的供應。北京市住建委相關負責人在回應《每日經濟新聞》記者的采訪函中表示，“照我市工作部署和要求，為加大共有產權住房的有效供應，從2017年到2021年，北京市將提供25萬套共有產權住房，2017年已經完成全年計劃的供應量，2018年會按照計劃穩步推進共有產權住房供地相關工作。”
近日，北京市住房保障辦公室發佈瞭《關於印發北京市2018年第一批政策性住房建設計劃的通知》，納入2018年政策性住房建設計劃的項目共125個，涉及房源約17萬套，其中共有產權住房3.9萬套。
在供地方面，共有產權房的供應還在不斷增加。中原地產研究中心的統計數據顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計成交規劃建築面積約969萬平方米，其中合計共有產權面積達到瞭300萬平方米。
面向“夾心層”保證有效剛需
實際上，北京共有產權房的推富士通冷氣4坪｜富士通變頻冷氣4坪出正是面向“夾心層”，保證有效剛需。
北京市住建委相關負責人明確表示，“共有產權住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體，堅決抑制投資投機性購房需求，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理，加快構建租購並舉的住房制度。”
記者在共有產權交流群中也看到，具有投資屬性的購房者對共有產權房存在疑慮，認為“共有產權房是雞肋產品，又不好買到”，因此打消瞭共有產權房的投資意願。然而對於中產收入的剛需一族來說，又苦於買不到共有產權房而焦慮。
在昌平區工作的一位購房者在申購綠海傢園項目時排號排到約6700號，然而即便棄選率達到70%，排在6700號的他依然搶不到房。被問及如果“撿漏”成功是否購買時，他直言“肯定買，我絕對不會放棄的”。
國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，政策的方向是讓真正有居住需求的傢庭得到保障，讓那些投機、炒房的人退出購房競爭。炒房的人少瞭，申購傢庭數量下降瞭，但剛需傢庭的中簽率高瞭，這是好事，同時也是對過去政策的糾偏。
首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池向《每日經濟新聞》記者分析稱，除瞭有資金的因素之外，其實大傢在購房時還是有投資心理，考慮升值空間。由於政府持有一定份額，盈利空間有限，加上出租、出售受到一定限制，在完全的市場情況下也影響到購房心理的變化。
北京住建委相關負責人在回復《每日經濟新聞》記者的采訪函中也明確表示，考慮到共有產權住房供需緊張的情況，因此對共有產權住房再上市產權性質上進行瞭收緊。通過共有產權住房的出租、回購、再上市管理，讓作為“不動產”的房屋在符合購買條件的傢庭中“流動”起來，滿足更多“夾心層”傢庭的需求，讓政策更加公平。通過加大打擊虛假申購，讓投機鉆營者面臨更高的違規成本，未來的共有產權住房，將真正回歸住房的“居住”屬性。
在陳志看來，北京市目前還有大量的剛需無房傢庭，在可以預見的未來，還需要發展更多的共有產權住房，這類房屋不會遇冷。
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